Тактика «вложил и забыл» на рынке недвижимости больше не работает

Времена, когда дорожала любая недвижимость, прошли. В ближайшие годы, по прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средние цены на жилье в Москве останутся примерно на нынешнем уровне – около $5000 за кв. м. Однако это не означает, что недвижимость полностью потеряла инвестиционную привлекательность. Качественное жилье в центре Москвы поможет сохранить деньги, а если сдавать небольшую «единичку» или «двушку» рядом с метро в хорошем «спальнике», можно даже обеспечить себя некоторым заработком, который как минимум покроет инфляцию.

О ценовых тенденциях в разных сегментах жилой недвижимости рассказал руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Прогноз на 2012 год: что будет с недвижимостью в год выборов и конца света?», которая прошла на www.irn.ru 31 января.

Недвижимость – для консерваторов
Средний уровень цен на жилье в ближайшие несколько лет вряд ли существенно изменится. Однако, по мнению Олега Репченко, рынок будет весьма волатильным, то есть возможны колебания цен как вверх, так и вниз (подробнее об этом читайте в цикле статей «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?»). У некоторых это создает обманчивое впечатление о том, что на этих колебаниях можно заработать. «Недвижимость все равно не является инструментом краткосрочных инвестиций, потому что это низколиквидный актив, - утверждает руководитель www.irn.ru. - Это не акции, от которых можно избавиться за день и зафиксировать прибыль. Далеко не факт, что вы успеете продать квартиру на росте. Зато потом при падении цен она может надолго у вас «зависнуть», и тогда продать ее вы сможете лишь с дисконтом».

Заработать на недвижимости все еще можно, просто не стоит рассчитывать на очень высокий доход. «Раньше я инвестировал в недвижимость, но в 2007-2008 годах, когда стало очевидно, что на рынке надулся пузырь, я зафиксировал прибыль, - признался Олег Репченко. - Время, когда дорожает любое жилье, прошло. Это не значит, что в недвижимость нельзя инвестировать, просто теперь этот инструмент подходит только для консервативной стратегии и пассивных инвестиций. Если есть желание отойти от дел, уйти на пенсию, вложить во что-то деньги, чтобы их сохранить, можно купить квартиру, можно ее сдавать».

Идеальная квартира для инвестиций
Поскольку само по себе жилье в ближайшие годы не принесет большого дохода, чтобы заработать, квартиру стоит сдавать в аренду. Жилищный вопрос приходится решать как приезжим, так и коренным жителям Москвы, которые хотят съехать от родителей. При этом собственная квартира многим не по карману, поэтому жилье приходится снимать. Крыша над головой людям нужна всегда, а значит, жилье в аренду становится предметом первой необходимости, что обеспечивает стабильный спрос.

Доход арендодателя составляет примерно 6-8% годовых. «Это меньше доходности многих банковских депозитов. Однако в отличие от депозита сдача жилья в наем защищает от инфляции, - отмечает Олег Репченко. - Во-первых, сами ставки аренды растут вместе с инфляцией. Во-вторых, даже несмотря на то, что в ближайшие годы цены на жилье останутся на нынешнем уровне, в долгосрочной перспективе недвижимость отыграет инфляцию. Поэтому лет через десять при продаже квартиры владелец получит возросшую сумму за счет повышения ее стоимости, это помимо ежемесячной арендной платы».

Исходя из этого и саму квартиру надо подбирать, руководствуясь запросами арендаторов. Для сдачи жилья в наем лучше всего подойдет однокомнатная или двухкомнатная квартира, расположенная недалеко от метро в окрестностях Третьего транспортного кольца или в хорошем спальном районе. «Такой квартире не нужен очень дорогой ремонт, но она должна выглядеть аккуратно и современно. Дом необязательно должен быть монолитным или кирпичным, но если это панель, то качественная, - пояснил эксперт. - Дополнительным преимуществом будет наличие достаточного количества парковочных мест и адекватные соседи. Стоимость подобной квартиры сегодня составляет от 6-7 до 10-12 млн руб., в зависимости от площади и района».

Подобные квартиры пользуются хорошим спросом не только у арендаторов, но и у покупателей. Это наиболее ликвидное жилье, так что при необходимости его можно будет быстро продать.

Без государства не будет доходных домов
Высокий спрос на аренду делает перспективным развитие доходного жилья. Но, как уточняет Олег Репченко, тут надо понимать, что мы под этим подразумеваем: «Если это социальные доходные дома, предназначенные для помощи нуждающимся в жилье россиянам, то вряд ли государство сейчас готово их активно строить. Арендные ставки в таких домах будут очень низкими, поэтому такое жилье будет мало отличаться от неприватизированных квартир, предоставляемых по социальному найму».

Если же говорить о коммерческих доходных домах, то первый дом появился в современной России в виде дорогих апартаментов, ориентированных на российских топ-менеджеров и на экспатов. Однако сейчас отмечается появление доходных домов и в доступном сегменте (об этом читайте в статье «Доходные дома в Москве получат развитие в 2012 - 2013 гг.»). Если эта тенденция будет развиваться, арендные ставки для жилья экономкласса будут примерно на уровне, который выставляют сегодняшние частники. Арендаторов могут привлечь более прозрачные и универсальные условия найма.

Однако для активизации строительства доходных домов нужны меры по стимулированию застройщиков. Сейчас лишь немногие готовы перейти к новому формату, так как квартиры на продажу приносят более быстрый доход и сразу окупают строительство, в то время как срок окупаемости доходного жилья может составить годы и даже десятки лет. Правда, как рассказал недавно в интервью www.irn.ru президент-элект «ФИАБСИ-Россия» и президент NAI Becar Александр Шарапов, правительство уже готовит соответствующие меры. В качестве одной из таких мер рассматривается освобождение от НДС жилой недвижимости, сдаваемой в аренду. Кроме того, для формата multifamily (доходных домов, доходных поселков) возможно предоставление льгот по налогу на имущество. Подробнее об этом – в материале «Александр Шарапов: «Вкладывать деньги в доходное жилье выгодно и в России, и за рубежом».

«Антиквариат» на рынке недвижимости
Элитная недвижимость всегда пользовалась популярностью у инвесторов, обладающих серьезным капиталом. Она будет расти в цене как благодаря уникальности объектов, так и из-за роста инвестиционного спроса – те инвесторы, которые хотят сохранить деньги в условиях нестабильности, покупают дорогую недвижимость в качестве защитного актива. С некоторыми экспертными оценками и прогнозами можно ознакомиться в статьях на www.irn.ru «В прошлом году в Москве элитных квартир раскупили на $1,122 млрд», «Элитные районы Москвы: не стоит замыкаться на Остоженке», «Картина маслом»: элитное жилье Москвы. Осень 2011».

Однако, читая прогнозы, нужно учитывать, что общие тенденции, характерные для дорогого сегмента, могут существенно отличаться от того, что будет происходить с конкретной элитной квартирой. Ведь это не типовое жилье, а штучный продукт. «Элитное жилье имеет больше общего даже не с другими сегментами рынка недвижимости, а скорее с рынком антиквариата, где каждый объект имеет ценность и потенциал роста, не зависящие от показателей других объектов и рынка в целом», - сравнивает Олег Репченко.

Кроме того, покупатель должен уметь отличать элитную недвижимость от «псевдоэлитной» - просто хорошего жилья выше среднего. «За действительно уникальные объекты богатые люди готовы заплатить любые деньги. Если же квартира качественная, но не уникальная, это уже не так. Такие объекты тоже обладают потенциалом, на них есть инвестиционный спрос, но нужно следить за тем, чтобы они не были изначально переоценены только из-за того, что продавец решил их причислить к «элитке», - поясняет эксперт.

Главный недостаток элитной недвижимости заключается в низкой ликвидности. Если типовую квартиру с хорошими характеристиками и по адекватной цене можно продать за месяц, то в случае с элитной недвижимостью можно прождать и год, и два. Неизвестно, когда среди и так небольшой группы потенциальных покупателей появится именно тот, кому идеально подойдет данная квартира.

Плата за риск
На фоне ценового «застоя» на вторичном рынке новостройки кажутся более привлекательными – ведь в этом сегменте цены зависят не только от общерыночных тенденций, но и от стадии строительства. Однако и риски здесь велики – ведь в данном случае покупатель получает не тот самый «надежный материальный актив», которым считается недвижимость, а по сути, обязательство застройщика. Поэтому к таким инвестициям надо относиться с осторожностью, внимательно просчитывая риски и возможный доход.

Например, один из читателей www.irn.ru поинтересовался, имеет ли смысл вкладывать средства в долевое строительство или стоит подождать, если имеется возможность инвестировать средства под 15% годовых до ноября 2014 г. без риска. «Конечно, покупка на стадии строительства дает дополнительный доход – порядка 10-20% в год к основному росту. Однако этого самого основного роста цен на жилье в ближайшее время не предвидится. Поэтому, если у вас есть возможность инвестировать во что-то под 15% годовых, стоит ей воспользоваться. Покупка квартиры на стадии строительства вряд ли даст доход, намного превышающий этот, при этом риски участия в долевом строительстве никто не отменял», - рекомендует Олег Репченко.

Другой читатель оказался перед дилеммой – денег хватает либо на малометражку, либо на квартиру на ранней стадии строительства. Здесь эксперт также советует выбрать малометражку, если человек не готов рисковать. «Ее можно, например, отремонтировать и сдавать. Доходность будет ниже (6-8% в год), зато это будет реальный актив, а не некое обязательство застройщика. А через какое-то время можно будет поднакопить, продать малометражку и купить уже квартиру получше», - говорит он.

Не только Москва
Региональная недвижимость в целом обычно с некоторым запозданием повторяет московские тенденции. Поэтому можно прогнозировать, что средний уровень цен в регионах, как и в столице, останется примерно на нынешнем уровне. Более стабильны цены на жилье в экономически развитых городах – Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, промышленных городах Урала и Сибири. То есть в тех городах, где у людей есть финансовые возможности улучшить жилищные условия.

В более депрессивных регионах рынок недвижимости острее реагирует на спады в экономике. В Москве, например, спрос на жилье есть даже в кризисные моменты. Однако, допустим, в Туле в ситуации экономической нестабильности обеспеченные граждане скорее предпочтут покинуть регион, чем покупать жилье. Поэтому и роста цен в таких регионах ожидать не стоит.

Что касается зарубежного рынка, непрофессионалу в нем разобраться непросто. «Однозначно надежной и доходной инвестицией может стать только покупка уникальной недвижимости – добротного жилья в центре крупных мегаполисов, таких как Лондон или Нью-Йорк. Спрос на него будет всегда, а предложение ограничено, поэтому такая недвижимость не потеряет в цене», - считает Олег Репченко. Но жилье в этих городах дорогое, поэтому такие инвестиции доступны немногим.

Цены на недвижимость в городах, которые не являются центрами притяжения людей и капиталов, вряд ли будут расти, а доход от аренды ниже, чем в Москве. Поэтому не стоит рассчитывать на большую прибыль. Это касается и разрекламированной курортной недвижимости. Несмотря на кажущуюся привлекательность, предложение велико и всегда может быть увеличено – благо место для строительства есть. Поэтому гарантировать рост цен невозможно.

Кроме того, всегда стоит учитывать дополнительные издержки – коммунальные платежи и налоги. Например, в Европе размер налога на сдачу в аренду квартиры колеблется от 8% в Финляндии до 20% во Франции.

Поэтому инвестировать в зарубежную недвижимость стоит с большой осторожностью. Зато если недвижимость покупается для жизни (например, для пенсии или для жены с ребенком), сейчас хорошее время для сделок – после кризиса стоимость недвижимости в большинстве стран существенно снизилась.

Олимпиада, метро и «Новая Москва»
Помимо стандартных условий следует принимать во внимание некоторые частные факторы, которые могут увеличить инвестиционную привлекательность. Это может быть некоторое глобальное событие или заметное улучшение инфраструктуры и транспортной доступности.

Однако вероятность ошибки даже для профессионала велика. Казалось бы, Олимпиада 2014 г. значительно увеличила привлекательность недвижимости в Сочи. На самом же деле там еще до кризиса надулся заметный пузырь, который с треском лопнул в 2008 г. Несмотря на грядущую Олимпиаду, цены на жилье в Сочи до сих пор не отыграли кризисного падения.

Еще один существенный фактор, который теоретически может повлиять на стоимость жилья, - расширение границ Москвы. Однако, по прогнозам эксперта, в ближайшие годы это решение не скажется ни на недвижимости новых территорий, ни на ценах в «старой» Москве. Изменений можно ожидать только тогда, когда начнется активное освоение территорий, что, по прогнозам Олега Репченко, произойдет не ранее чем через пять лет.

Стабильным фактором роста цен в Москве является открытие новых станций метро – так как это главное транспортное средство в столице. Но здесь стоит учитывать, что цены реагируют на появление метро заранее. «Когда появляются сообщения о планах по строительству метро, они немного подрастают. А самый активный рост приходится на период строительства, когда появляется уверенность в том, что метро действительно появится на обозначенном месте. За это время квартиры в районе дорожают примерно на 10%», - говорит руководитель www.irn.ru. Уже после того, как метро открылось, ажиотаж идет на спад и цены стабилизируются.

Так что, хотя активного роста цен на жилье не предвидится, недвижимость остается инструментом инвестиций. Но, если раньше это были инвестиции по схеме «вложить, забыть и жить на проценты», сейчас такая тактика не работает. И это касается не только недвижимости, но и других инструментов – золото, например, перегрето, а на фондовом рынке придется обыгрывать спекулянтов, что является очень сложной задачей для непрофессионала.

Постоянный адрес материала: http://www.irn.ru/articles/31236.html