Обзор рынка коттеджных поселков Рязани

Маркетинговое агентство «Деловая сфера» провело исследование рынка организованных коттеджных поселков Рязани. Этот сегмент рынка недвижимости сейчас наиболее динамично развивается, переходит на качественно новый уровень. На этапах разработки и строительства находятся более 20 проектов коттеджной или комплексной малоэтажной застройки. Девелоперы анонсируют выход еще  нескольких крупных проектов.

Данный сегмент не является «массовым», таким, как квартиры в многоквартирных домах, то есть ориентированным на большинство потенциальных покупателей. Пока сложно говорить о классификации коттеджных поселков Рязани. Качественное индивидуальное жилье остается продуктом для наиболее обеспеченного слоя населения, но несмотря на это по своим характеристикам подавляющее число реализуемых проектов по общепринятой классификации относится к классу «эконом».

Анализ  предложения

Малоэтажный жилищный фонд Рязани сформирован преимущественно отдельно стоящими индивидуальными домовладениями, у которых разный класс, год постройки, архитектурный стиль и т.д. Исключением являются немногочисленные зоны, рассчитанные на несколько домовладений одного класса. Но, как правило, такие "поселки" не имеют общего плана застройки, собственной инфраструктуры и огороженной территории, поэтому относить их к организованным проектам в сегменте малоэтажной  жилой недвижимости  невозможно.

Точкой отсчета рынка организованных коттеджных поселков Рязани можно считать начало продаж в коттеджном поселке «Зеленинские дворики» в Рыбновском районе Рязанской области, возводимом по программе «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2005 году. Позже периодически девелоперы заявляли о запуске масштабных проектов коттеджных поселков, но занимали скорее выжидательную позицию, потому что не могли спрогнозировать спрос. Поворотным моментом на рынке организованных коттеджных поселков Рязани можно считать начало продаж в коттеджных поселках «Снегири» и «Английский рожок» в 2010 году. Впервые на рязанском рынке коттеджных поселков были опубликованы правила проживания в поселке, прописана инфраструктура поселка, проекты домов, условия продажи, согласованы с банками ипотечные программы, построены демонстрационные коттеджи, огорожена территория.

В настоящий момент рынок организованных коттеджных поселков Рязани переходит от стадии зарождения к стадии формирования.

По оценкам Маркетингового агентства «Деловая сфера», в Рязани строятся 20 коттеджных поселков, в которых ведется продажа объектов на открытом рынке. Только три из них введены в эксплуатацию и семнадцать находятся в стадии проектирования и строительства. В активной фазе (построены демонстрационные дома, ведется реклама, огорожена территория, определены проекты и т.д.) находятся  следующие проекты: «Снегири», «Английский рожок», «Алеканово-1», «Радужный», «Новое Семкино, «Новый посад». Остальные находятся на этапе проектирования и разработки концепции.

На рынке представлены деревянные, кирпичные, блочные, сборно-щитовые коттеджи.

Преимущественно предлагаются проекты коттеджей площадью 120-180 кв.м., с черновой отделкой. Все застройщики готовы составлять индивидуальные графики оплаты, предоставить рассрочку, принять в зачет имеющееся жилье.

Ценовая ситуация

На сегодняшний день минимальная стоимость коттеджей в организованных  коттеджных поселках Рязани составляет 2,5 млн. руб. с внутренней отделкой. За эти деньги можно купить коттедж площадью 72,6 кв.м., выполненный по технологии каркасного домостроения с земельным участков 8-9 соток.   

Максимальная стоимость коттеджа составляет 9800 тыс.руб. за кирпичный коттедж площадью 330 кв.м. на земельном участке в  12  соток без внутренней отделки коттеджа.

Анализ  спроса

В самом начале развития рынка организованных коттеджных поселков  Рязани (2005 г.) продажа  велась только в одном проекте: "Зеленинские дворики". С 2006 г. объем рынка стал ежегодно возрастать. Однако ожидаемого роста активности потенциальных покупателей не произошло — следствие всё еще невысокой стадии готовности проектов. В 2009 г. кризисные явления экономики оказали негативное влияние на рынок. Следует отметить, что большая часть загородного жилья приобретается все-таки для отдыха, а не для постоянного проживания. Другими словами покупка такого жилья не являлась первой необходимостью. А в кризисный период относительно активными в первую очередь являются те покупатели, которые приобретают жилье вынужденно.

С 2010 г. и по сегодняшний день активность покупателей стала возрастать. Это происходит благодаря постепенному восстановлению их платежеспособности, а также за счет появления концептуальных проектов коттеджных поселков для постоянного проживания, появления доступных проектов.

Проведенное Маркетинговым агентством «Деловая сфера» исследование спроса на жилье в организованных коттеджных поселках Рязани позволяет сделать следующие выводы:

• Платежеспособный спрос постепенно смещается от отдельно-стоящих домов в сторону домов в концептуальных коттеджных поселках
• Ценовые ожидания потенциальные покупатели коттеджей формулируют во фразе «коттедж должен стоить столько же, как и хорошая квартира в городе».
• Помимо цены играют важную роль и другие критерии при выборе дома в коттеджном поселке, такие как месторасположение поселка, технология строительства, репутация застройщика, наличие инфраструктуры.
  
  

Основные тенденции

Рынок организованных коттеджных поселков Рязани вступает в цивилизованную фазу. Вышли на рынок концептуальные проекты, завершается процесс формирования платежеспособного спроса на загородные коттеджи для постоянного проживания.

Сдерживающим платежеспособный спрос фактором являются высокие цены и низкая степень готовности объектов. Способствует спросу на дома в коттеджных поселках рост цен на жилье бизнес-класса в многоквартирных домах в Рязани. Как только она достигнет критической отметки, спрос на коттеджи будет постепенно возрастать. В то же время только совокупность выгодных характеристик коттеджного поселка, его концептуальность и доступность обеспечивают успех проекта на рынке. Наиболее доступны сейчас следующие проекты: «Английский рожок», «Алеканово-1»,  «Новое Семкино» и «Новый Посад». Следует ожидать увеличения темпов продаж в этих поселках и появление еще нескольких концептуальных проектов весной 2012 года.

Маркетинговое агентство "Деловая сфера"